Når livet tager en uventet drejning, og to mennesker vælger at gå hver til sit, følger en lang række praktiske og juridiske beslutninger. Fælles boligforhold bliver ofte et kernepunkt, særligt hvis man sammen har ejet en bolig. Overdragelse af ejerskabet — at få udarbejdet et nyt skøde — er ikke blot en formalitet, men en proces med stor betydning for begge parter.

At få styr på skødet er sjældent det, der fylder mest i sindet, når man står midt i en skilsmisse. Men at forstå, hvordan processen fungerer, og hvordan du undgår typiske faldgruber, kan både give ro i sjælen og sikre økonomiske interesser.

Hvad er et skøde, og hvorfor er det vigtigt ved skilsmisse?

Et skøde er dokumentet, der beviser, hvem der ejer en fast ejendom. Navnet på skødet skal stemme overens med virkeligheden. Hvis den ene part overtager huset, skal vedkommende stå som eneejer i tingbogen.

Det sikrer:

• At den person, der overtager boligen, officielt bliver ejer.
• At banken får opdateret eventuelle lån og pantebreve.
• At ingen fremtidige tvister kan opstå omkring ejerskabet.

Hvis begge står som ejere efter samlivsophør, hænger begge økonomisk og juridisk på huset — også selv om kun den ene bor der.

Boligen som følelsesmæssigt og økonomisk knudepunkt

Det at flytte fra hinanden kan være forbundet med sorg og usikkerhed. Men der er også et praktisk aspekt, man ikke kan se bort fra. Boligen er ikke blot fire vægge med minder, men oftest også parrets største økonomiske aktiv. En fornuftig ordning angående ejendomsretten skaber klarhed for begge parter og danner et trygt grundlag, ikke mindst hvis der er børn involveret.

For mange handler det om at kunne blive boende, skabe stabilitet, eller muliggøre et hurtigt salg og en ny begyndelse. Uanset om én part overtager huset, eller om det skal sælges, er det nødvendigt at lave et nyt skøde.

Hvordan foregår ejerskiftet helt konkret?

Proceduren er i princippet simpel, men kan snildt føles kompleks, når man ikke arbejder med det til daglig.

1. Parterne beslutter, hvem (hvis nogen) skal overtage huset.
2. Eventuel gæld indfries eller overtages.
3. Der laves en skriftlig aftale, ofte som led i bodelingen.
4. Nyt skøde udarbejdes og anmeldes til tinglysning.
5. Tinglysningen bekræftes fra myndighedernes side, og ejerskabet ændres i tingbogen.

Ejerskiftet kan tage alt fra få dage til adskillige uger, afhængig af om alle papirer er i orden, og begge parter samarbejder.

Hurtigt overblik: Typiske trin i overdragelsesprocessen

Trin	Hvad sker der?	Hvem gør det?	Afhænger af?
1	Aftale om overtagelse	Parterne	Økonomisk aftale
2	Færdiggørelse af bodeling	Parterne/advokat	Gæld og formueopgørelse
3	Udarbejdelse af skøde	Juridisk rådgiver	Præcise oplysninger
4	Anmeldelse og tinglysning	Rådgiver/ejer	NemID, dokumentation
5	Bekræftelse fra tingbogen	Offentlig myndighed	Intet udestående

Det kan spare meget bøvl at få professionel hjælp til at få udarbejdet skødet korrekt første gang.

Hvad koster et skilsmisse skøde?

Det handler både om gebyrer til det offentlige, honorar til en eventuel rådgiver, samt muligvis skattemæssige forhold.

Faktorer at være opmærksom på:

• Tinglysningsafgift: 1.850 kr. + 0,6 % af købesummen/angivne værdi.
• Rådgiverhonorar: Typisk 2.000-5.000 kr. for udarbejdelse af skøde (kan variere efter kompleksitet).
• Finansieringsomkostninger: Banken kan have egne gebyrer, ved overtagelse af eksisterende lån.

Er bodelingen udført som led i en skilsmisse, kan man i visse tilfælde nøjes med en lavere afgift, da man ofte kan benytte den “familieretlige overdragelse”.

Hvordan fastsættes prisen på huset?

En væsentlig del af processen handler om, til hvilken værdi den ene part “køber” boligen af den anden. Prisen fastsættes typisk ud fra en vurdering, så ingen føler sig snydt.

Muligheder:

• Officiel vurdering fra ejendomsmægler.
• Parterne bliver enige på egen hånd (kræver god tillid).
• Brug af vurdering for “offentlig ejendomsværdi”.

Hvis der ikke kan opnås enighed, kan det blive nødvendigt med uvildig vurdering.

Når værdien er fastlagt, regnes der med:

Overdragelsesværdi – restgæld = udbetaling til den fraflyttende part.

Skattemæssige overvejelser

Ikke alt handler om følelser eller jura. Også SKAT kigger med.

Der er regler for:

• Om der skal betales skat af en eventuel fortjeneste.
• Om overdragelsen kan ske afgiftsfrit som led i bodeling.
• Om gældsforpligtelser påvirker fradrag.

Ved tvivl om beskatning kan det være en god idé at konsultere en revisor eller advokat.

Typiske faldgruber og hvordan du undgår dem

Mange tror, det hele er klaret, når skilsmissen er bevilget. Men det er det ikke, hvis huset fortsat står i begge navne.

Nogle klassiske fejl:

• Undlade at ændre skødet, hvilket kan skabe problemer ved senere salg.
• Underskrifter ikke indhentet korrekt.
• Gældsforhold ikke afklarede, så en part hæfter for gæld efter fraflytning.
• Uenighed om overtagelsespris fører til stridigheder.

Det er klogt at tage sig tid til at få hele forløbet gennemgået med en erfaren rådgiver, da små fejl kan koste stort på længere sigt.

Digital tinglysning og brug af NemID/MitID

Alt foregår i dag digitalt via tinglysning.dk. Skødet skal underskrives elektronisk af begge parter, og dokumentation for bodeling kan kræves.

Listen her viser, hvad du typisk har brug for:

• Oplysninger om ejendommen (matrikelnummer/adresse)
• Oplysninger om begge parter
• Aftale om fordeling af gæld og værdi
• Skilsmissebevilling eller separationspapirer
• Bankoplysninger ved overtagelse af lån

Det er hurtigt og sikkert — når alt er i orden fra start.

Hvornår bør du søge professionel hjælp?

Det er ikke et krav at bruge en advokat eller juridisk rådgiver for at få lavet et nyt skøde. Men det kan være en fordel, især hvis der er:

• Særlige vilkår eller betingelser i bodelingen.
• Uenighed mellem parterne.
• Særlige forhold med børn, gæld eller lån.

Fordelen ved at få en professionel ind over er, at processen skrider sikkert frem, så der ikke opstår uenigheder senere.

Ved at bruge en platform som Jura-docs.dk kan du både få skødet udfærdiget og få svar på spørgsmål om processen.

Råd til en god proces

Skilsmisse er aldrig let, men det er muligt at håndtere alt det praktiske uden unødigt drama.

Nogle værdifulde råd:

• Tag snakken om boligen tidligt – vent ikke til sidste øjeblik.
• Brug en fælles rådgiver, hvis muligt. Det dæmper potentielle konflikter.
• Vær ærlig omkring økonomien.
• Involver banken tidligt, hvis der skal ændres i lån.

Hvis kommunikationen bevares, bliver også formaliteterne omkring bolig og skøde nemmere at håndtere.

Hvem hæfter for gælden, hvis der er fælles lån?

Ofte tror mange, at så snart én part overtager huset, er den anden fritaget for gæld. Finansieringsselskaber og banker tænker dog anderledes.

Banken frigiver sjældent en tidligere medejer, medmindre den tilbageværende part har økonomi til at klare hele realkreditlånet selv. Det kan betyde, at den tidligere partner stadig hænger på gælden, hvis den nye ejer ikke betaler.

Husk derfor:

• Få skriftlig bekræftelse på, at banken har frigivet den fraflyttede part.
• Sørg for at alle aftaler er godkendt af banken, FØR tinglysning foretages.

Kort om samejeoverenskomst

Er huset ikke solgt eller overdraget, og fortsætter I begge som ejere i en overgangsperiode, er det klogt at lave en samejeoverenskomst. Den klarlægger, hvem der bor hvor, hvem betaler hvad, og hvordan I forholder jer til nye forhold i overgangsfasen.

En velskrevet aftale kan forebygge utallige diskussioner.

Processen i overblik

Herunder følger et punktvist overblik, så du hurtigt kan danne dig et billede:

• Aftal hvem, der skal overtage boligen (eller om den skal sælges)
• Få lavet en bodeling
• Fastlæg en overdragelsesværdi
• Søg rådgivning, hvis nødvendigt
• Udarbejd nyt skøde og anmeld til tinglysning
• Få bekræftelse fra tinglysningsretten
• Sørg for at banken har frigivet evt. tidligere ejer fra lånene

Skilsmisse komplicerer ofte det, der plejede at være enkelt. Men ved at tage sagen i egen hånd — velinformeret og forberedt — står du stærkere og kan give både dig selv og din eventuelle familie en solid og retfærdig afslutning på boligkapitlet.